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Ankaufsfaktor bei Gewerbeimmobilien — was wirklich zählt

14. Januar 20258 Min LesezeitTR Vertriebs GmbH

Der Ankaufsfaktor ist die zentrale Kennzahl bei vermieteten Gewerbeimmobilien. Aus der Frage „wie oft die Jahresnettokaltmiete?" wird der Verkaufspreis. Aber was bestimmt den Faktor wirklich? Eine praxisorientierte Übersicht aus Lipper Vermittlungs- und Bewertungs-Erfahrung.

Was der Faktor eigentlich ist

Verkaufspreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor. So einfach formuliert wird in der Praxis das Ertragswertverfahren stark vereinfacht. Hinter dem Faktor steckt im Prinzip die Inversion des Liegenschaftszinssatzes: ein Faktor von 14 entspricht etwa einer Bruttoanfangsrendite von 7,1 % auf die Kaltmiete.

Für die Verhandlungs-Praxis genügt es meist, mit dem Faktor zu arbeiten. Für formelle Bewertungen, größere institutionelle Tickets oder Bankgespräche wird der Faktor in den vollen Ertragswert-Ansatz übersetzt.

Die sechs Stellschrauben des Faktors

1. Lage

Der dominierende Treiber. Im Kreis Lippe 2025 sehen wir typische Faktor-Spannweiten:

Logistik A 2 (Bad Salzuflen, Lage, Augustdorf): 14–17-fach
Speckgürtel Bielefeld (Oerlinghausen, Leopoldshöhe): 13–16-fach
Detmold-Industriegebiete: 12–15-fach
Phoenix-Contact-Cluster (Blomberg, Lemgo): 12–15-fach
Mittlere Lipper Kommunen: 10–13-fach
Östliches Lippe: 8–11-fach

2. Mieter und Mietvertrag

Die Qualität des Mieters und die Restlaufzeit des Vertrags bewegen den Faktor um typisch 2–4 Punkte:

Top-Mieter (DAX, MDAX, große AG-Töchter) + Festmietzeit 10+ Jahre: oberster Faktor-Bereich
Solider Mittelstand + 5–7 Jahre: Standard-Bereich
Schwächere Bonität + kurze Laufzeit: unteres Drittel
Leerstand: kein Faktor, sondern Bewertung auf Wiedervermietungs-Basis mit Vermarktungskosten

3. Gebäudezustand und ESG

Sanierungsstand und Energieeffizienz werden zunehmend faktor-relevant. Bei Büro:

Klasse A, sanierungsfrei: Aufschlag bis 1,5 Punkte
Klasse C-D, mit Investitionsbedarf: neutral
Klasse F-G, Sanierungsstau: Abschlag 1,5–3 Punkte

Bei Halle ist der ESG-Effekt 2025 noch moderater, wird aber zunehmend relevant — insbesondere für institutionelle Käufer.

4. Größe und Bewirtschaftbarkeit

Sehr große Tickets (über 15 Mio. €) kommen institutionelle Käufer ins Spiel, die andere Faktor-Erwartungen haben. Sehr kleine Tickets (unter 1 Mio. €) ziehen oft private Investoren an, die emotionaler verhandeln. Mittlere Größen (3–8 Mio. €) haben den breitesten Käuferkreis und tendenziell die robustesten Faktoren.

5. Mehrmieter vs. Eigennutzer

Multi-Tenant-Objekte (mehrere Mieter) gelten als weniger risikobehaftet — weil ein einzelner Mieter-Ausfall nicht das ganze Objekt entwertet. Faktor-Aufschlag im Schnitt 0,5–1 Punkt gegenüber Single-Tenant. Bei sehr großen Single-Tenant-Logistik-Objekten mit Top-Mieter ist der Faktor allerdings trotzdem höher — die Stärke des Mieters überwiegt das Klumpenrisiko.

6. Rendite-Umfeld

Faktoren bewegen sich mit dem allgemeinen Zinsniveau. 2021/22 waren die Lipper Spitzenfaktoren bei 18–20-fach (sehr niedrige Zinsen), 2024 sind sie bei 14–17-fach (höhere Zinsen) angekommen. Eine Veränderung der EZB-Leitzinsen um 100 Basispunkte verschiebt die Faktoren typisch um 1–1,5 Punkte.

Faktor-Verhandlung in der Praxis

Was wir in Käufer-Verhandlungen häufig sehen:

Verkäufer rechnen mit dem Faktor, den sie 2 Jahre zuvor in der Nachbarschaft gehört haben — der ist meist zu hoch
Käufer rechnen mit dem Faktor, den sie auf dem Papier minimal akzeptieren — der ist meist zu niedrig
Der reale Markt-Faktor entsteht in der Verhandlung, mit Argumenten aus beiden Lagern

Eine BORIS-belegte Wertindikation mit konkreten Vergleichsverkäufen ist das beste Argument — sie liefert die Brücke zwischen den Erwartungen beider Seiten. Wir liefern das routinemäßig in unserer schriftlichen Wertindikation.

Was Sie als Eigentümer mit Verkaufsabsicht tun sollten

Mietvertrag aufräumen — sauber dokumentiert, Indexierung aktuell, Restlaufzeit verlängern falls möglich
Bonität des Mieters dokumentieren — aktuelle Auskunft, Jahresabschlüsse, ggf. Patronatserklärung der Mutter
Energieausweis aktuell — wenn der über 10 Jahre alt ist, neu erstellen
Sanierungsplan falls relevant — bessere Käufer-Wahrnehmung als „muss alles gemacht werden"
Anonyme Wertindikation mit Faktor-Annahme einholen, bevor Sie auf den Markt gehen

Häufige Fragen zum Ankaufsfaktor

Was ist der Unterschied zwischen Bruttofaktor und Nettofaktor?+

Bruttofaktor multipliziert den Verkaufspreis auf die Jahresbruttomiete (Kaltmiete plus umlegbare Betriebskosten). Nettofaktor bezieht sich auf die Jahresnettokaltmiete — also Kaltmiete ohne Nebenkosten. In Deutschland ist der Nettofaktor üblich. Im internationalen Kontext häufiger Bruttofaktor — Vorsicht bei Vergleichen.

Wie verändert sich der Faktor mit der Mietvertrag-Restlaufzeit?+

Linear nicht — eher in Stufen. Bei Restlaufzeit über 7 Jahren bekommt man häufig den vollen Marktfaktor. Bei 4–6 Jahren Abschlag 0,5–1 Punkte. Bei 1–3 Jahren oft 1,5–2 Punkte Abschlag. Bei auslaufendem Vertrag oder Leerstand wird das Objekt eher über den Ertragswert mit Vermarktungskosten und Wiedervermietungs-Annahmen bewertet.

Welche Rolle spielt die Mieterbonität?+

Erheblich. Ein vermietetes Logistik-Objekt mit DAX-Konzern als Mieter wird mit 1–2 Punkten höherem Faktor gehandelt als das gleiche Objekt mit einem unbekannten Mittelständler. Auch eine Patronatserklärung der Mutter-Holding oder eine Bankbürgschaft verbessern die Bewertung. Bei Mieter mit schwacher Bonität (Auskunft schlecht, viele Negativ-Einträge) entsprechend Abschlag.

Wie wirkt sich der Standort auf den Faktor aus?+

Top-Lagen rechtfertigen Top-Faktoren. Logistik mit A 2-Anschluss in Bad Salzuflen, Lage, Augustdorf erreicht 14–17-fach. Werkstatthalle in Lemgo-Brake mit Phoenix-Contact-Cluster-Bezug 12–15-fach. Lager in Extertal oder Schieder-Schwalenberg 8–11-fach. Innerhalb derselben Stadt kann ein Aufschlag/Abschlag von 1,5 Punkten je nach Mikrolage realistisch sein.

Was bedeutet die Energieklasse für den Faktor?+

Bei Büro: erheblich. Klasse A vs. F-G macht 30–50 % Preisunterschied über die Faktor-Wirkung. Bei Halle: weniger ausgeprägt, aber zunehmend relevant — vor allem für institutionelle Käufer, die ESG-konforme Bestände suchen. Bei Hallen ohne PV-Anlage oder Sanierungs-Möglichkeit kann es 1–2 Punkte Abschlag bedeuten.

Weiterführend

Stand: 14. Januar 2025.

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