Gewerbeimmobilie richtig bewerten.
Vier Bewertungsmethoden, ein Markt — was zählt für Sie konkret?
1. Vergleichswertverfahren
Die einfachste Methode: Sie schauen, was vergleichbare Objekte in der gleichen Lage zuletzt gekostet haben. Im Kreis Lippe nutzen wir dafür den jährlichen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses und die BORIS-NRW-Daten — kombiniert mit unserer eigenen Vermittlungsdatenbank.
Funktioniert gut für: Standardobjekte (Lagerhalle, Bürogebäude im Standardzuschnitt). Schwächer bei: Spezialimmobilien, Mixed-Use, Brownfield.
2. Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte die wichtigste Methode. Sie nehmen die Jahresnettokaltmiete, ziehen Bewirtschaftungskosten ab, kapitalisieren mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz (im Kreis Lippe je nach Risiko 4,5–7 %) und addieren den Bodenwert.
Die Praxis nutzt häufig die Faktormethode als Vereinfachung: Verkaufspreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor. Im Kreis Lippe sind 12-fach (B-Lage, Sanierungsstau) bis 18-fach (A-Lage Detmold/Lemgo, Top-Mieter, ESG-konform) realistisch.
3. Sachwertverfahren
Bei selbstgenutzten oder schwer vergleichbaren Objekten: Bodenwert plus Gebäudezeitwert (Herstellungskosten heutzutage minus altersbedingter Abschreibung). Banken nutzen das gerne als Plausibilisierung neben dem Ertragswert.
4. Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV
Das ist die formelle Variante: Ein öffentlich bestellter Sachverständiger erstellt nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ein vollständiges Gutachten. Kostet je nach Objekt 2.000–8.000 €. Notwendig für: Gerichtsverfahren, größere Erbauseinandersetzungen, manche Bankensituationen.
Was wir liefern
Für unsere Sofort-Indikation und unsere kostenlose schriftliche Bewertung (4–6 Seiten PDF) kombinieren wir Vergleichswert + Faktor + Bodenrichtwert. Das ist akkurat genug für Verkaufsentscheidungen, Bankgespräche und Erstdiskussionen mit dem Steuerberater. Wenn Sie ein formelles Gutachten brauchen, vermitteln wir an unsere Sachverständigen-Partner.