Indexmiete im Gewerbemietvertrag — VPI, Schwellwert, Anpassung in der Praxis

Die Indexmiete ist eines der wichtigsten Werkzeuge im Gewerbemietvertrag — schützt den Vermieter vor Inflation, gibt dem Mieter Planungssicherheit. Wie sie funktioniert, was Standard ist und wo wir in der Praxis Stolperfallen sehen.

Die rechtliche Basis

Im Wohnraum sind Indexmieten in § 557b BGB geregelt — restriktiv, mit Bindung an den VPI und Mindestabständen. Bei Gewerbe gilt die Vertragsfreiheit nach § 1 PreisklauselG: Wenn die Indexbindung an einen amtlichen Index gekoppelt ist (VPI Deutschland) und gegenseitig wirkt (kann auch zu Mietsenkung führen, theoretisch), ist sie zulässig.

In der Praxis wird die Wechselseitigkeit selten ausgenutzt — die deutsche Verbraucherpreisentwicklung sinkt sehr selten. Wichtig ist die formale Korrektheit der Klausel, sonst greift im Streitfall keine Indexbindung.

Die typische Klausel

Eine marktübliche Indexklausel im Gewerbemietvertrag liest sich etwa so:

„Der Mietzins ist wertbeständig. Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2020 = 100) gegenüber dem Stand bei Mietbeginn (oder seit letzter Anpassung) um mehr als 10 Prozent, kann jede Partei eine Anpassung des Mietzinses um den Prozentsatz der Indexänderung verlangen."

Varianten in der Praxis:

• Schwellwert höher (15–20 %) — für Mieter günstiger, selten
• Schwellwert niedriger (5–8 %) — für Vermieter günstiger, Voraussetzung gute Verhandlungsposition
• Anpassung nur prozentual zum Schwellwert — sehr selten, wirtschaftlich für Vermieter schlechter
• Anpassung sofort bei jeder Indexänderung ohne Schwellwert — bei sehr starker Vermieter-Position

Anpassung in der Praxis — Schritt für Schritt

1. Indexwerte ermitteln

VPI-Werte gibt es monatlich beim Statistischen Bundesamt (Tabelle 61111-0001). Sie brauchen zwei Werte: den Index am Stichtag des Vertragsbeginns (oder der letzten Anpassung) und den aktuellen Indexstand. Differenz in Prozent ist Ihre Anpassungsbasis.

2. Schwellwert prüfen

Wenn die Differenz unter dem Schwellwert liegt, dürfen Sie nicht anpassen. Wenn sie darüber liegt, dürfen Sie. Beispiel: Vertragsbeginn 2020 bei VPI 105,3, aktueller Indexstand 2024 bei 122,7 — Differenz 16,5 %. Bei 10 % Schwellwert ist die Anpassung zulässig.

3. Anpassungsverlangen schriftlich

Das Anpassungsverlangen muss schriftlich an den Mieter, mit Angabe von:

• Indexwert bei Vertragsbeginn (oder letzter Anpassung)
• Aktueller Indexwert
• Prozentuale Veränderung
• Bisheriger Mietzins
• Neuer Mietzins (in der Regel volle Indexsteigerung auf die Miete übertragen)
• Zeitpunkt der Anpassung — meist erster Tag des Monats nach Zugang des Verlangens

4. Mieter zahlt neuen Mietzins

Ab dem genannten Zeitpunkt schuldet der Mieter den neuen Mietzins. Bei Zahlungsverweigerung kommt es zum Streit — der Vermieter muss klagen.

Häufige Fehler aus unserer Praxis

• Verlangen vergessen: Eine Indexmiete ist nicht automatisch. Wenn der Vermieter das Anpassungsverlangen vergisst oder verschiebt, kann er nicht rückwirkend anpassen — nur ab Zugang des Verlangens.
• Falscher Index: Bezug auf veralteten Index (z. B. HLK statt VPI) — bei sauberer Formulierung „Verbraucherpreisindex Deutschland" ist das kein Problem. Bei spezifischer Nennung eines alten Index muss umgestellt werden.
• Falsche Berechnung: Manche Vermieter rechnen den Schwellwert zur Miete dazu statt der vollen Indexsteigerung. Das ist marktunüblich und meistens nicht im Vertrag so vereinbart.
• Schriftform missachtet: Anpassungsverlangen per E-Mail oder mündlich — Schriftform ist Pflicht. Bei Eilbedarf ggf. Übergabe-Einschreiben.

Inflationsumfeld 2023–2025 — was das praktisch heißt

Die deutsche Inflation lag 2022 bei 6,9 %, 2023 bei 5,9 %, 2024 bei voraussichtlich rund 2,3 %, 2025 bei rund 2 %. Wer einen Indexmietvertrag von 2020 hat, sieht in dieser Zeit eine kumulierte Indexsteigerung von etwa 18–20 %.

Vermieter mit 10 %-Schwellwert haben in der Regel Anfang 2024 die erste Anpassung gemacht — und werden 2025/26 möglicherweise eine zweite Anpassung vornehmen, wenn der Index seit der ersten Anpassung wieder 10 % gestiegen ist. Vermieter ohne Schwellwert konnten jährlich anpassen — höhere Mieteinnahmen, aber mehr Verwaltungsaufwand.

Was Sie tun sollten

1. Vertragstext prüfen: Welche Index-Klausel haben Sie? Mit Schwellwert oder ohne?
2. Aktuelle VPI-Werte beim Statistischen Bundesamt abrufen
3. Differenz seit letzter Anpassung berechnen
4. Bei Überschreitung des Schwellwerts: Anpassungsverlangen formell und schriftlich erstellen
5. Im Zweifel anwaltliche Prüfung — die Verwaltungs-Kosten sind gegenüber der Mietsteigerung minimal

Häufige Fragen zur Indexmiete

Quellen

• Statistisches Bundesamt — Verbraucherpreisindex
• Preisklauselgesetz (PreisklG)
• Ratgeber: Gewerbemietvertrag — was muss rein

Stand: 25. Februar 2025. Dieser Beitrag ist kein Rechtsrat. Konkrete Vertragsfragen erfolgen mit Anwalt oder Notar.